空き家を売るか貸すか判断する基準は？売る方法や売るときのポイントも解説

誰も居住しない住宅でも、所有していると税金や維持費がかかるため、売却を考える所有者は珍しくありません。
本記事では、利用していない家屋を売るか貸すか判断する基準のほか、売却方法や売却するときのポイントについても解説しますので、空き家の所有者はお役立てください。

▼ 空き家を貸すケースと売るケースについて
▼ 空き家を売る方法
▼ 空き家を売るときのポイント
▼ まとめ

空き家を貸すケースと売るケースについて

利用していない住宅でも、所有している限り、様子の確認や掃除などの手入れをする必要があり、手間と時間にくわえて費用もかかるなど負担になるでしょう。
遠方に住んでいると、自分で作業するのは困難であり、管理会社へ依頼すると費用がかかります。
また、市区町村に対し、固定資産税や都市計画税も支払わなければなりません。
空き家を放置していると、不審者の侵入や倒壊の恐れがあるとともに、景観を損ねるなどの近隣住民とトラブルに発展する可能性があります。
なお、市区町村から適切に管理していないと判断された物件は特定空家に指定され、解体されたうえで解体費用を請求される事例もあるので注意が必要です。

賃貸

住宅を残したい場合は、所有する住宅を貸し出しておいて、将来的に利用する予定があるときに退去してもらうという方法があります。
心身に負担がかかるような労働もなく家賃収入を得られる点は、大きなメリットになるでしょう。
ただし、入居者の確保に苦労する可能性があるほか、入居者による滞納や適切に物件を利用されないケースが想定されます。
また、賃貸を始めるにあたって、物件の状態によってはリフォームが必要になるとともに、貸し付けたあとも経年劣化などにより修繕対応が発生するでしょう。
さらに、固定資産税や都市計画税のほか、不動産会社に対し手数料などを支払う必要があります。
入居者の確保が見込まれるエリアで、リフォームが不要な築浅の住宅であれば、初期投資を抑えられるため、賃貸に適しているかもしれません。
一方、賃貸に適した物件であっても、入居者確保やトラブルへの対応、物件の維持などのデメリットがある点には注意してください。

売却

売却すると大きな金額が手に入り、売却代金を住宅ローンの返済や新たな住まいの買い替え費用など自由に活用できます。
住宅は新しいほど高額で売却できる傾向がありますが、築古になると買い手をみつけるのに苦労する可能性があります。
所有者にとっては大切な財産でも、売却価格が思っていたよりも低くなるケースは珍しくありません。
しかし、そういった物件であれば、賃貸で貸し出すというのも難しい物件だといえるため、売却するのが適しているでしょう。
さらに、売却することで、住宅の手入れなどに悩む必要がなくなり、固定資産税や維持費もかからなくなります。
そのため、賃貸が難しい物件は、少しでも高値で売れるよう、できるだけ早期に売却するのが得策かもしれません。

空き家を売る方法

空き家を売りたくても、物件の状態などによっては、売却できるか不安に感じる方もいるでしょう。
ここでは、空き家を売る方法を解説しますので、参考にしてください。

古家付き

築古の住宅を売ろうとしてリフォームする方がいますが、拙速に判断するのは禁物です。
大規模なリフォーム工事になると費用が高額になり、工事にかかった費用を売却価格で補うのは難しい可能性があります。
土地付きの一戸建てなどは、古家付きのまま売却する方向で検討してみるとよいでしょう。
リフォーム工事などに手間や費用がかからず、買い手をみつけられると、早期に売却代金を手に入れられます。
なお、古い家を購入してから自分でリフォームを考えている方も多いため、売却側が大幅な改修をおこなうメリットは少ないでしょう。
そのため、不動産会社へ相談して必要性を判断してもらってからリフォーム工事を検討してください。

買取

住宅の売却にあたっては、不動産会社へ買い手をみつけてもらうよう仲介を依頼するのが一般的です。
ただし、不動産会社が買い手をみつけられず、1年以上経過しても売却できない可能性もあります。
その際には、不動産会社に物件を買い取ってもらうという方法があり、それにより買い手をみつける手間がかからず、早期に売却できる点がメリットとしてあげられます。
不動産会社が買い取った物件は、リフォームなど付加価値を加えられたうえで転売され、売買による差額によって会社が利益を生み出す仕組みです。
したがって、リフォームなどにかかる費用の分だけ売却価格が低くなり、相場に比べると6〜8割程度になる点には注意しなければなりません。

解体

屋根や外壁が損傷しているなど、住宅の状況によっては修繕する必要があります。
内装のリフォームで済む程度の築古物件は売却できたとしても、外観の修繕をともなう状態のときには、そのまま売るのは困難かもしれません。
立地条件などによっては、更地のほうが土地を高額で売却できるケースがあり、住宅を解体してから土地だけを売る方法について不動産会社へ相談してみましょう。
なお、劣化が激しい住宅は、市区町村から特定空家に指定される可能性があります。
住宅が立地している土地に対する固定資産税は6分の1に減額されるのが一般的なのに対し、特定空家に指定されると減額対象から外れて税額が6倍に増えます。
税の負担を抑えるうえでも、特定空家に指定される前に解体して土地の売却を進めるのが得策です。
ただし、住宅を解体したあとの土地についても、固定資産税の軽減措置は受けられないため、節税に向けて早期の売却に取り組むようにしましょう。

空き家を売るときのポイント

住宅の売却にあたっては、高く売るコツや注意が必要な点など、いくつかのポイントがあります。
ここでは、空き家を売るときのポイントについて解説します。

早期の取組み

空き家であっても、1月1日付の所有者は固定資産税を支払わなければなりません。
固定資産税を払わなくて済むよう、12月までの売却に取り組みましょう。
また、不動産は2〜3月と9月における取引が活発になる傾向があり、売りに出すタイミングは重要なポイントの1つです。
なお、不動産会社では、3か月を目途に買い手をみつけるよう販売活動をおこなうのが一般的なため、計画的に準備を進めましょう。

所有者の確認

親から引き継いだときに、兄弟などとの相続の手続きを未処理にしているケースがみられますが、空き家の名義が親のままでは売却に取り組めません。
空き家を売るときは、念のため、法務局の登記簿謄本で名義人を確認しましょう。

契約不適合責任

建物の売却にあたっては、売買契約を結ぶ前に、物件における不具合な点などについて買主へ伝えなければなりません。
伝えていなかった不具合の箇所が売買契約後に発覚すると、契約不適合責任に問われて損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。
したがって、契約する前に空き家の状態を確認しておきましょう。

境界

土地は、法務局が管理している地積測量図によって、隣接地との境界が定められています。
ただし、物件によっては、境界杭がないケースのほか、実測すると地積測量図と異なる位置に杭が設置されているなどの問題が発生します。
隣接地の所有者との間で境界を共有できていない物件も多く、買い手から購入を見送られないよう土地家屋調査士に測量を依頼しましょう。

まとめ

空き家を所有すると、物件を適切に管理するうえで手間と費用がかかるほか、固定資産税も支払う必要があります。
立地条件に優れた築浅の物件であっても、賃貸物件のオーナーは入居者確保や住宅の維持管理など面倒な課題を抱えます。
利用する見込みがない空き家は、できる限り早く売却するのが得策であるといえるでしょう。