相続した不動産を売却する流れは？必要な税金と使える控除も解説

不動産を相続しても、住む予定がない場合には売却するのが一般的です。
しかし、相続から売却までの手続きは複雑となるため、スムーズに進まないことがあります。
そこで今回は、相続した不動産を売却する流れのほか、発生する税金と使える控除、相続した不動産を売却する場合の注意点を解説します。

相続した不動産を売却する流れ

将来的に不動産を相続してから売却する予定があるならば、全体の流れを把握することが大切です。

流れ①相続人を確定させる

亡くなった方に不動産や預貯金などの資産がある場合、誰が引き継ぐ権利を持っているかを確定させる必要があります。
遺言書があるならば、その内容に沿って遺産分割を進めますが、遺言書がない場合には亡くなった方の戸籍謄本・除籍謄本を取得して相続人を確定させます。
また、不動産や預貯金以外に財産・借金がないか確認し、相続財産を確定させる作業も必要です。

流れ②遺産分割協議をおこなう

相続人と相続財産が確定したら、相続人全員で財産をどのように分割するか話し合う遺産分割協議をおこないます。
不動産を複数人で相続する場合には、不動産として分割する現物分割、誰かが不動産を相続し、ほかの相続人に代償金を支払う代償分割、不動産を売却して、そのお金を分け合う換価分割のいずれかを選ぶのが一般的です。
このほかに、複数人で不動産を共有する共有分割も選べますが、全員の同意なしに不動産を売却できないため、トラブルになりやすいことは注意点です。
不動産を含む相続財産の分割について相続人全員が合意した後は、その内容を遺産分割協議書にまとめます。

流れ③不動産の相続登記をおこなう

相続登記とは、相続により所有者の名義を変更する手続きのことです。
2024年4月からは相続登記が義務化されているので、不動産を相続した後には忘れずに手続きをおこないましょう。
相続登記は、司法書士に依頼するほか、自分で法務局に足を運び手続きできます。
司法書士に依頼する場合には、相続人全員の印鑑証明と委任状が必要です。
一方で、自分で手続きを進める場合だと、亡くなった方の住民票の除票・登記申請書・不動産の登記事項証明書などの必要書類を準備する必要があります。

流れ④不動産を売却する

相続登記を済ませて不動産の名義を変更したら、不動産の売却が可能になります。
不動産を売却する方法として一般的なのが、不動産会社の仲介で買主を探すものです。
まずは、地元で信頼されている不動産会社を探し、査定を経て媒介契約を結びましょう。
媒介契約とは、仲介で買主を探してもらうための契約で、特徴の違う3種類から選べます。
一般媒介契約は、売主の自由度が高い反面、不動産会社からのサポートが少ないことに特徴があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、一般媒介契約よりも充実したサポートが受けられますので、内容を把握したうえでこのいずれかを選ぶのがおすすめです。

相続した不動産の売却にかかる税金・使える控除と特例

相続した不動産を売却する流れのなかでは、いくつかの税金が発生します。
どのような税金がかかるかはもちろんのこと、節税につながる控除・特例もチェックしましょう。

税金①登録免許税

不動産の相続登記をおこなうタイミングで必要となるのが、登録免許税です。
相続登記時にかかる登録免許税の税額は以下の計算式で求められます。
固定資産税評価額×0.4％
また、相続した不動産を売却するタイミングで必要となる可能性があるのが、抵当権抹消登記のための登録免許税です。
売却する不動産の住宅ローンが残っている場合には、金融機関の抵当権を外すために登録免許税が必要です。
この抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件あたり1,000円となります。

税金②印紙税

不動産の売買契約を結ぶタイミングで支払うのが、印紙税です。
印紙税とは、課税文書である売買契約書に印紙を貼って納める税金です。
この印紙税の金額は、売買契約書に記載された売買金額によって異なります。
1,000万円～5,000万円以下の場合には2万円の印紙税がかかり、5,000万円～1億円以下であれば6万円が印紙税となります。

税金③譲渡所得税・住民税

不動産売却で得た利益である譲渡所得に対して課せられるのが、譲渡所得税と住民税です。
そして、この譲渡所得税と住民税の支払いには、確定申告が必要です。
具体的には、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日の期間内に確定申告をおこない、このタイミングで譲渡所得税を納めます。
住民税については、確定申告のタイミングで納めるのではなく、5月から6月頃に送付される納税通知書での支払いが必要です。
また、譲渡所得税と住民税の税率は、不動産の所有期間が5年以下か5年超かによって変わります。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、所得税率30％・住民税率9％が適用されます。
一方で、所有期間が5年超の長期譲渡所得であれば、所得税率15％・住民税5％です。

使える控除・特例①相続空き家の3,000万円控除

相続した空き家を一定の条件を満たしたうえで売却する場合、相続空き家の3,000万円控除を利用できます。
この控除を利用する条件となるのが、耐震リフォームをおこなうことや空き家を取り壊して更地にすることです。
また、亡くなった方のほかに居住する方がいないことも、相続空き家の3,000万円控除利用の条件となります。

使える控除・特例②取得費加算の特例

納付した相続税の一部を譲渡所得の取得費として加算できる特例が、取得費加算の特例です。
譲渡所得税と住民税の計算には譲渡所得の算定が必要ですが、この譲渡所得から差し引く取得費として相続税の一部を計上できるため、特例の適用により譲渡所得税と住民税の負担を減らせます。
ただし、この取得費加算の特例を利用するには、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却することが条件となります。

相続した不動産を売却する場合の注意点

相続した不動産を売却する流れと税金をチェックする際の注意点についても把握しましょう。

注意点①相続登記をしなければ売却できない

相続した不動産を売却する場合の注意点のひとつに、亡くなった方の名義のままでは不動産売却ができないことが挙げられます。
また、不動産をすぐに売却しない場合でも、相続したことを知った日から3年以内に相続登記をおこなう必要があります。
正当な理由なく相続登記をおこなわなかった場合には、10万円以下の過料が科せられる可能性がありますので、忘れずに手続きを進めましょう。

注意点②建物に不具合がないか調査する

不動産の売買契約書に記載がない不具合が見つかった場合、不動産の引き渡し後であっても、売主の責任で修繕などをおこなうことになります。
この売主の責任は契約不適合責任とよばれ、とくに築年数の古い建物では注意が必要です。
建物の調査をおこない、売買契約書に不具合を記載できれば問題ありませんが、調査が不十分で不具合に気が付かなかった場合には、売買契約の解除や損害賠償などを求められるリスクがあります。

注意点③相続人同士のトラブルを避ける

相続財産に不動産が含まれる場合、相続人全員が納得できる平等な遺産分割が困難になります。
また、相続した不動産に誰かが住んでいる場合などは、売却できないことがあります。
こうした相続人同士のトラブルを避けるには、丁寧な話し合いが必要ですが、解決できない場合には弁護士や司法書士などの専門家を頼ることも検討しましょう。

まとめ

相続した不動産を売却する場合、相続人の確定・遺産分割協議・相続登記をおこなってから売却を進めます。
相続した不動産の売却には譲渡所得税などがかかりますが、相続空き家の3,000万円控除の適用などで負担を減らせます。
不動産売却では、相続登記が必要なことや建物の調査をおこない、契約不適合責任を問われないようにすることが注意点です。