空き家を売りたい場合の選択肢は？必要な費用についてもご紹介

住む予定がない、管理の手間がかかるから手放したいといった理由で、空き家の売却を視野に入れている方は多いかもしれません。
現在誰も住んでいない空き家を売りたい場合、建物などをそのままに現状維持で売却する方法と更地にする方法が選択できます。
今回は、空き家を現状のまま売りたい場合と更地にして売りたい場合、空き家を売却する場合に発生する費用についてご紹介します。

空き家を現状のまま売りたい場合

空き家を現状のまま売りたいといっても、古い住宅の場合は需要が少なく、家としての売却は難しいです。
そのため、住宅としてではなく、土地のほうに主眼を置き、古家付き土地として売り出すと売れる可能性が高まります。
現状の建物を残して、古家付き土地として売却するメリットについて、詳しく見ていきましょう。

住宅の解体費用が必要ない

空き家を更地にして売却する場合、建物の解体費用が発生します。
土地のアクセスなど条件が良ければ、解体費用を回収できますが、そうでない場合は、売却代金でも解体費用を賄えない可能性が高いです。
古家付き土地としての売却であれば、建物を解体する必要がないため、解体費用を負担しなくて済みます。

固定資産税が高くならない

宅地に住宅が建っていると、土地にかかる固定資産税が軽減されます。
敷地面積200㎡までは6分の1、200㎡を超える分は3分の1にまで納税額を抑えられますが、建物を解体すると、この固定資産税がもとの金額に戻ってしまうのです。
そのため、建物を解体せずに古家付き土地として売り出したほうが、固定資産税を抑えて売却活動に臨めます。

契約不適合責任が免責される

住宅を売却する場合、通常であれば、売主は契約不適合責任と呼ばれる責任を負います。
これにより、告知していなかった瑕疵によって、買主の方が損害を被った場合、損害賠償請求を受ける可能性があるのです。
古家付き土地としての売却であれば、売却価格が土地のみの価格になるため、古家の分の責任までは免除される可能性があります。
ただし、免責を有効にするためには、その旨を売買契約書や重要事項説明書に明文化したうえで、買主の方に説明して納得してもらわなければなりません。
また、免責になるといえども、トラブルを防ぐために判明している瑕疵については説明しておいたほうが良いでしょう。

空き家を更地にして売りたい場合

空き家を更地にした場合、残った土地だけを売却することになります。
更地の状態で土地を売却する場合、解体費用はかかるものの、さまざまなメリットを得られるでしょう。
空き家を解体して更地にしてから土地を売却すると、どのようなメリットが得られるのかご紹介します。

空き家を残すより売りやすい

空き家を解体して更地にすると、建物が残っている場合よりも売りやすくなる可能性が高いです。
古家付き土地として売却する場合、残っている家をどうするかは買主の方が考えることになります。
そのまま住める状態でない場合は、家を修繕したり解体したりしなければなりません。
そのため、空き家が残ったままの土地を好んで購入する方は多くないのです。
また、日本では新築住宅への需要が高いため、土地だけ購入して新しい家を建てたいとお考えの方もいらっしゃいます。
需要を高め、早めに売りたい場合は、空き家の解体を検討すると良いでしょう。

売却前の調査がしやすい

土地を売却する場合、その土地の土中埋設物の有無や汚染の状態、地盤などを調査することになります。
こうした土の中の検査は、建物が残っていると実施しにくく、時間がかかってしまう場合が多いです。
古くからの住宅が建っていた土地は、地盤が緩くなっている可能性が高いため、住宅を建てるつもりで土地を購入する方もなるべく地盤の状態を確認したいと考えています。
そのため、事前にしっかり調査をおこなって、結果を提示することにより、買主の方に安心感を与えられるのです。
調査しやすい状態にして、すみずみまで確認してから売りたい場合は、建物を解体したほうが良いでしょう。

解体に補助金が出る

空き家を解体してから土地を売却するメリットは、解体に対して自治体から補助金が出ることです。
建物の解体には、さまざまな費用がかかりますが、敷地面積や構造によっては個人で負担するのが難しい場合もあります。
自治体によっては、空き家への対処に力を入れており、こうした建物の解体に補助金を出しているのです。
こうした補助金を利用できる自治体にある空き家であれば、解体費用を抑えて売却できる可能性があります。
空き家を解体する場合に、どの程度の補助金が出るのかや、補助を受けるための条件については、自治体によって異なるため、市町村の役場で確認してみましょう。

空き家を売りたい場合に必要な費用

空き家を売りたい場合は、不動産会社と契約して買主を探し、売買契約を結んで代金の清算と物件の引き渡しを済ませます。
売却代金は受け取れるものの、空き家を売りたい場合は出ていく費用も多いです。
たとえば、売買契約が成立した場合は、仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
空き家を売りたい場合に必要な費用について、ほかにどのようなものがあるのか見ていきましょう。

相続登記の費用

空き家を売りたい場合、まずその空き家の所有者名義が自分になっていなければいけません。
相続によって取得した空き家であれば、相続登記によって名義人を変更する必要があります。
相続登記をおこなうには、法務局に登録免許税を支払って、手続きを進めなければなりません。
提出に必要な書類を取得する費用や、手続きを司法書士に依頼する場合の報酬などが必要になることもあります。
相続登記はこれまで任意でしたが、2024年4月1日以降は義務化されており、相続から3年以内に登記を済ませなければなりません。
これは、現状相続登記が実施されていないまま放置されている物件にも遡って適用されるため、空き家を売りたい場合は早めに名義を確認しておくのがおすすめです。

売却後の譲渡所得税

空き家を売却して、取得費用以上の利益が出た場合は、譲渡所得税を支払わなければなりません。
取得費とは、空き家を入手するのにかかったお金で、相続によって相続税を支払ったのであれば、相続税を取得費に含められる場合もあります。
譲渡所得税は、課税対象となる譲渡所得に一定の税率をかけて算出される税金です。
この税率は、空き家が購入されてから何年経っているかによって異なり、5年以内であれば所得税率30％、住民税9％、復興特別税0.63％となります。
5年を超えて所有していた空き家については所得税率15％、住民税5％、特別復興税0.315％となるため長期間所有されているほど税金の軽減が可能です。
相続の場合は、故人が空き家を購入してから何年経っているかが判断基準となります。

空き家の解体費用

空き家を解体して土地を売りたいのであれば、建物の解体費用がかかります。
まず、建物そのものを解体する前に、家の内外に残った家財道具を処分しなければなりません。
家財がどのくらい残っているかにもよりますが、専門業者に処分を依頼すると、20万円～60万円程度の費用がかかるでしょう。
建物部分を解体する場合は、構造によって1坪あたりの単価が異なります。
古い住宅に多い木造住宅の場合、1坪あたりの解体費用は3.1万円～6.5万円です。
敷地面積が広いほど解体費用が高くつくため、利用できる補助金があれば活用すると良いでしょう。

まとめ

空き家を現状のまま売りたい場合は古家付き土地として、そうでない場合は解体して更地の状態で売却する選択肢があります。
現状のまま売却すれば、解体費用は発生しませんが、解体して売却したほうが買い手はつきやすいです。
空き家を売却するには、さまざまな費用が発生するため、軽減税率や補助金なども活用して売却を進めましょう。