【空き家対策】DIY型賃貸の魅力とは？借主・貸主にメリットがある！

近年普及しているDIY型賃貸借をご存じでしょうか。国土交通省も推奨しており、社会問題となっている空き家問題にも良い影響を与えています。簡単にいうと、賃貸物件を自由にカスタマイズできる契約で、ライフスタイルの多様化を体現しています。また、借主・貸主、どちらにもメリットがあり需要は高まっている一方です。今回は、そんなDIY型賃貸借の詳細やメリット、注意点についてご紹介いたしますので、お部屋を探している方、賃貸経営している方はぜひご参考になさってください。

目次

DIY型賃貸借とは？
DIY型賃貸借のメリット：借主側
DIY型賃貸借のメリット：貸主側
DIY型賃貸借の注意点

DIY型賃貸借とは？

DIY型賃貸借とは借主が自由に部屋を改装・改造することを許可する賃貸物件、賃貸借契約のことを指します。このような契約では、部屋を自分好みにカスタマイズできるため、一般的な賃貸物件よりも住み心地が良くなります。

正式にDIY型賃貸借契約という契約形態があるわけではなく、一般的な賃貸借契約がベースです。それに併せてDIYに関する特約が追加されます。なお、賃貸物件によってDIY型賃貸借の契約内容は異なるため、契約前にしっかりとすり合わせる必要があります。

DIY型賃貸借の背景: DIY型賃貸借は、国土交通省が賃貸物件の流通促進の一環として積極的に取り組んでおり、近年さまざまな地域で普及しつつあります。国がDIY型賃貸借を推奨する背景には、空き家問題が影響しています。

国内の空き家は年々増加しており、社会問題にまで発展しています。令和5年の住宅・土地統計調査住宅数概数集計によると、2024年の空き家の数は900万戸に達し、過去最多となっていることが分かりました。それを解決するべく、国や空き家の所有者はあらゆる対策を行っており、そのなかのひとつが「賃貸経営」です。賃貸経営は所有している空き家を有効活用できるうえに、家賃収入も得られます。

しかし良好な賃貸物件を提供するには、貸主は建物の修繕費用を負担する必要があります。また、借主は自分好みに部屋をカスタマイズしたいというニーズがあるのが現状です。これらを踏まえ国土交通省は双方にメリットがあるDIY型賃貸借を推奨しているのです。工事費用の負担者に関わらず、借主の意向を反映して修繕を行える賃貸借契約やその物件をDIY型賃貸借として定義しています。

DIY型賃貸借と一般的な賃貸借契約の違い

DIY型賃貸借と一般的な賃貸借契約には主に下記の違いがあります。

DIY工事部分の所有権を明確にする
賃貸借契約とは別にDIY工事に関する契約書を取り決める

先述したように、正式にDIY型賃貸借契約という契約形態があるわけではなく、一般的な賃貸借契約がベースとなり、それに併せてDIYに関する特約が追加されます。特約については、「増改築等の申請書兼承諾書」や「合意書」などが挙げられます。

DIY型賃貸借の契約手続きと賃料の流れ

DIY型賃貸借の契約手続きと賃料の流れは、基本的に下記の流れで行われます。

賃貸借契約の締結
借主から貸主へDIY工事の申請書を提出
貸主から借主へDIY工事の承諾書を発行
DIY工事の詳細な取り決めに関する合意書を取り交わす
借主から貸主へ賃料を納付

通常の賃貸借契約より工程が多く、少し複雑です。また、細かく契約を取り交わさなければ、後々トラブルが発生する恐れもあるので注意しましょう。

DIY型賃貸借に関する契約書式例や取り決め決め事項のポイントなどについては、国土交通省が発行しているガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ」を参考にするのがおすすめです。

DIY型賃貸借のメリット：借主側

DIY型賃貸借の借主側の大きなメリットは「部屋を自分好みにできる」点です。ほかにも「家賃が安い傾向にある」点や「原状回復を無くせる場合がある」点もメリットとして挙げられます。では、これらのメリットを下記で詳しく掘り下げましょう。

部屋を自分好みにできる

通常DIYをする際は不動産を購入して、持ち家として自分好みにカスタマイズするものでしょう。そうなると不動産の購入価格、固定資産税など、さまざまな費用がかかり金銭的負担が大きくなります。さらに不動産を所有すると、自分のタイミングで引っ越すことも難しくなります。
一方DIY型賃貸借は自分の理想を反映することができるうえに、金銭的負担も抑えられるのが魅力です。さらに、急な転勤や出張など万一の際も比較的容易に引っ越しできます。加えて、自分の都合でDIYできるのも良いですよね。専門業者に依頼すると手間がかかりますが、自分でDIYすると空いた時間を上手く利用でき、愛着も生まれるでしょう。

家賃が安い傾向にある

DIY型賃貸借は、通常の賃貸物件より家賃が安い傾向にあります。その理由は、貸主が負担する費用が少ないからです。一般的に空き家を賃貸する際は、入居者を集めるために壁紙やフローリングなどをリフォームして、建物の状態を良くします。その際に発生する費用は貸主の負担となりますが、DIY型賃貸借は違います。貸し出す前にリフォームする必要がない分、家賃も安くなるのです。
家賃は毎月支払う固定費のため、「できるだけ安く抑えたいな」と考える方も少なくないでしょう。DIY型賃貸借はそれが叶います。エリアを問わず相場より安くなるのがほとんどですので、できるだけ家賃の安い物件をお探しの方は、DIY型賃貸借を検討してみてはいかがでしょうか。

原状回復を無くせる場合がある

賃貸物件における「原状回復」とは、退去時に物件を入居時の状態に戻すことです。費用負担の範囲は契約書に基づき、清掃や修理、設備の復旧などを行い、通常の使用による経年劣化を除いた損傷を修復します。損傷の具合によっては、多額の費用を請求されることもあるでしょう。
しかし、DIY型賃貸借であれば原状回復を免除されることもあるため引っ越しの際の金銭的負担が軽減できます。また退去時の考慮をすることなく、自分好みの部屋にできます。なおDIY型賃貸借だからと言って、必ずしも原状回復がゼロになるわけではありません。具体的な範囲や費用負担については、契約前に賃貸契約書の詳細を確認し、不明点があれば貸主や不動産会社に確認することが重要です。

DIY型賃貸借のメリット：貸主側

DIY型賃貸借は、借主側だけではなく、貸主にもいくつかメリットがあります。
まず、大きなメリットとして挙げられるのが「リフォーム費用を抑えられる」点です。また「長期入居が見込める」点や「退去時にグレードアップしている」点もメリットとして挙げられます。

リフォーム費用を抑えられる

通常、賃貸経営する際は集客のために空き家の状態を良くします。それに伴いリフォームを行いますが、建物の劣化がひどい場合は多額の費用が発生する恐れも。また、リフォームするとなると、手間や時間もかかります。たとえば、施工会社探しから、日程調整など。もちろん工事にも時間がかかりますので、思い立ってすぐに空き家を賃貸にするのは難しいでしょう。
一方DIY型賃貸借は借主が自分好みにリフォームを行うため、その手間や負担がすべて軽減されます。賃貸経営の際はさまざまな手続きがあり、時間を要するものですが、DIY型賃貸借を導入して少しでも手間が省けるのは嬉しいですよね。

長期入居が見込まれる

DIY型賃貸借は借主が好きなようにリフォームを行えるため、部屋に愛着が生まれ長期入居が見込まれます。その結果、貸主にとっては安定した収入が期待できると同時に借主との深い関係値を築くこともできるでしょう。
このようにDIY型賃貸借を導入することで、貸主の悩みのひとつとして挙げられる「入居者の集客問題」を解決でき、空室リスクも軽減できる点はポイントです。さらに、賃貸経営するうえで避けては通れない借主とのトラブルも、長期入居によって築いた深い関係値によって避けれる可能性が高いです。
借主が自らリフォームを行うことで、物件の維持管理に対する意識が高まり、丁寧に使用してくれることも多くなるでしょう。

退去時にグレードアップしている

借主が入居中にリフォームを実施したことにより、空き家のグレードアップが期待できます。たとえば最新設備を取り入れていたり、住み心地が良い内装になっていたりとグレードが上がっていることがあるのです。契約内容によって異なりますが、借主は退去時にリフォームした箇所を戻す必要がないことが多く、貸主はグレードアップした空き家をそのまま、次の入居者へ提供できます。
それだけではなく、借主が独自のデザインやアイデアを反映させることで、次の入居者の興味を引くポイントにもなります。加えて、建物の資産価値の向上も期待できるでしょう。貸主自身が手を加えなくとも、このようなメリットがあるのはDIY型賃貸借の魅力のひとつといえます。

DIY型賃貸借の注意点

DIY型賃貸借はメリットだけではなく、注意するべき点がいくつかあります。主に挙げられる注意点は「DIY部分の残置と処理を明確にする」「物件の損傷しないようにする」「DIY部分の責任を明確にする」の3つです。それぞれの詳細について下記でご紹介いたします。

DIY部分の残置と処理を明確にする: DIY部分を残置するか、撤去するか契約締結前に明確にしておく必要があります。この注意点に関しては、借主、貸主、双方にとって重要なことですので、把握しておきましょう。
まず残置する場合は、残置部分の買取の必要性や修繕の必要性などを事前に確認します。たとえば買取の必要性があると、貸主はどれくらいの価格を出すべきなのか、借主はどのくらいの金額感が納得いくのかなど、細かく確認し合うと安心です。
次に撤去する場合は、原状回復が必要となります。基本的に生活をするなかでできた損傷や汚れは、貸主が負担をする必要があります。しかしDIY部分の原状回復の範囲は物件によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

物件を損傷しないようにする: DIY工事をする際に、物件を損傷してしまわないように注意が必要です。
リフォームとは、新築や改築の際に必要な「建築確認」が不要な範囲で行われるものであり、収納の追加や壁の塗り替えなどが該当します。これらの作業は物件の安全性や耐震性に影響を与えないため、リフォームの仕上がりが住宅の品質に影響することはありません。
しかし、柱や外壁など物件の構造に直接影響を与える部分を修繕すると、安全性や耐震性が低下し、品質を大きく損ねる可能性があります。これらの行為は、大地震に耐えられなくなったり、建物の他の部分に損傷を与えたりするリスクがあるため物件の構造に影響を与える部分には手を加えないよう、事前に必ず確認しましょう。

DIY部分の責任を明確にする: DIY部分の責任を明確にしておかないと、後々トラブルが発生する恐れがあります。そのため退去時の取り扱いだけではなく、入居中の修繕、管理の責任も明確にしておく必要があります。
「借主が行ったリフォームは借主が責任を持つべき」と思う方がほとんどでしょう。しかし退去後に残置する場合は、DIY部分が最終的に貸主のものになるため「貸主が責任を持ってほしい」という要望が上がる可能性も。
正式にDIY型賃貸借という契約形態がないからこそ、借主と貸主で入念に詳細をすり合わせる必要があるのです。借主、貸主どちらにも言えることですが、もしDIY型賃貸借に関する不安や疑問があれば不動産会社に相談するのがおすすめです。

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