賃貸借契約の重要事項説明とは？ポイントとIT重説を解説

アパートを借りるときの契約内容が複雑で理解できるか不安に感じる方は多いです。
法律では、金銭の支払いが発生する借主に不当な契約が締結されないように、契約内容を専門家がわかりやすく説明するように義務付けています。
本記事では、賃貸借契約における重要事項説明とは何かをお伝えしたうえで、確認するべきポイントとIT重説について解説します。

賃貸借契約における重要事項説明とは

重要事項説明とは、不動産取引の専門家を示す国家資格の宅地建物取引士（宅建士）の資格を持っている人が借主と貸主に対して物件条件や契約条件について説明する作業です。

理解するのはむずかしい

不動産の賃貸借契約では、専門用語が多く用いられており、不動産業界に馴染みのない方が読んでも、完璧に理解するのはむずかしいとされています。
書面を読んだだけでは、借主と貸主の間で認識の違いや誤解が生まれる可能性が高く、入居後や退去後のトラブルが懸念されます。
契約を締結するうえで、「このように部屋を使いたい」とこだわりのある借主と「これだけはやめてほしい」とこだわりのある借主がマッチしていた場合は、とくにトラブルに発展しやすいです。
契約前に禁止事項や契約条件を明確にして、国家資格を持つ専門家がわかりやすく口頭で説明する機会を設けるだけで、トラブルを未然に防げるだけではなく、損する契約も事前に避けられます。
そこで、契約前のタイミングで専門家がわかりやすく契約内容を説明して、借主と貸主の双方が理解したうえで安心して契約できるように宅地建物取引業法によって定められるようになりました。

重要事項説明

重要事項説明は、基本的に賃貸借契約を締結する日におこなわれます。
不動産会社の担当者から、あらかじめ契約内容を記載した書面が交付されるため、借主と貸主は契約日までに読み込んで疑問点や不明点があればチェックをしておきましょう。
当日は、宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示したうえで、契約内容について借主と貸主に説明をします。
ここで宅地建物取引士証の提示がない場合、一定の知識を持っていると証明する資格を保有していない可能性があるため、必ず借主もしくは貸主側から提示を求めてください。
また、借主や貸主に伝えるべき事項を隠して契約を締結しようと、契約内容の説明をする前に署名と捺印を求める悪質な不動産会社もごく稀にいます。
交付された重要事項説明書に署名・捺印をするのは、すべての説明を受けて疑問点や不審点がすべて解決してからにしてください。
重要事項説明書は、契約前に交付される契約内容を記載した書面で、契約の最終判断をするための書面に対して、賃貸借契約書は借主と貸主が締結する契約書です。

物件を借りている証明書として保管され、契約後のトラブルに対する対処法が記載されています。

重要事項説明書で確認するべきポイント

重要事項説明書で確認するべきポイントは、賃料以外に発生する金銭・供給施設および排水施設の整備状況・建物の設備状況・契約解除・契約内容・管理の委託先・用途そのほか・特約事項です。

金銭の項目

賃料以外に発生する金銭の項目では、毎月発生する賃料（家賃・管理費・町内会費など）のほかに、初期費用として敷金や礼金がどれほど発生するのかなどが記載されています。
物件探しをするときに受け取ったパンフレット・資料や広告に掲載されている物件ページのスクリーンショットを保存しておき、数字に間違いがないかを確認してください。
ご自身でも確認をしなければ、想定していた金額以上の請求をされる可能性があります。

供給施設および排水施設の整備状況の項目

供給施設および排水施設の整備状況の項目では、主に飲料水・電気・ガスなどのライフラインの項目となっており、現在は基本的には借主が自由に契約先を選択できます。
ただし、ガスに限っては都市ガスとプロパンガス（LPガス）のどちらかは、あらかじめ決まっているので確認しておきましょう。

建物の設備状況の項目

建物の設備状況の項目では、書面に記載されている設備が故障した場合は、貸主負担で修理をしてもらえるため、賃貸物件に設置されている設備と書面に記載されている設備が一致しているかを確認します。
賃貸物件の場合は、不動産会社が配布する図面と相違があるケースが多いため、図面に表記されている設備が一致しているかを担当者に確認しておきましょう。
また、貸主の過失や故意で故障した設備に対しては、借主負担になります。

契約解除の項目

契約解除の項目では、一般的に家賃を滞納した期間や借主の承諾なしに造作や模様替えをしたケースなどのほか、反社会的勢力とのつながりや逮捕や死亡などの内容が記載されています。
また、借主からの解約に関しては、解約予告期間が記載されているため、解約するためには何日前までに申請が必要になるのかについても確認しておきましょう。

契約内容の項目

契約内容の項目では、普通賃貸借契約なのか定期借家契約なのかの契約の種類や契約期間の更新ができるかどうかが確認できます。
定期借家契約の場合は、契約期間満了後に更新できずに退去しなければならないため、長期的に住みたいと考えているのであれば避けた方が良いです。

管理の委託先の項

管理の委託先の項目では、借りる予定の物件を管理している個人や会社の連絡先が記載されています。
入居後にトラブルが起きたのであれば、基本的には不動産会社や大家さんではなく、管理の委託先に連絡する必要があるため、記載がない場合は確認しておきましょう。

用途そのほかの項目

用途そのほかの項目では、物件での禁止事項などが記載されており、ペットの飼育や楽器の演奏などが許されているかを確認できます。

特約事項の項目

特約事項の項目では、契約するうえで無視できない重要事項が記載されているケースが多く、貸主や管理会社が得する条文があれば、トラブルに発展するリスクがあるため注意が必要です。

賃貸借契約におけるIT重説とは

重要事項説明のオンライン化

IT重説とは、「Information technology（情報通信技術）」を活用して重要事項を説明する作業です。
基本的に、不動産売買をおこなうのであれば、取引金額が数千万円単位になるため、借主を保護する目的で買主と借主は宅地建物取引士の説明を対面で受けなければなりません。
しかし、賃貸借契約に限っては、一定の要件を満たしているのであれば、重要事項の説明をオンラインでおこなえるようになりました。
日本政府は、バブル崩壊やリーマンショックによる日本経済の低迷から脱却するために、財政政策と金融政策にくわえて、成長戦略としてIT活用を打ち出しました。
そのタイミングで、賃貸借契約に限っては、ITを活用したオンライン説明をしても良いと変更になりました。

IT重説の注意点

IT重説をおこなうためには、借主と貸主が重要事項説明書を持っている・インターネット環境が整っている・音声や映像が確認できる・宅地建物取引士証を提示できるなどの要件を満たす必要があります。
また、どちらかの機器に不具合が生じて、映像や音声が乱れた時点で、即時IT重説を中止して、やり直しもしくは対面での説明をおこなう必要があります。
基本的に、インターネットを使う環境に慣れている方であれば、問題なくIT重説を済ませられるでしょう。
ただし、インターネット環境に慣れていない方が契約を締結する場合は、IT重説が使えない可能性があるため、対面での説明を受けるようにしたほうがよいでしょう。

まとめ

借主が不当な契約を締結させられないように、国家資格を持った専門家から賃貸借契約の内容について、噛み砕いた説明を受けるように義務付けられています。
あらかじめ交付される書面を確認して、不明点や不審点があればチェックしておき、当日に確認すると、不安なく契約を締結できます。
オンラインでの説明も受けられるため、遠方に住んでいるなどの理由があれば積極的にIT重説を活用しましょう。